Cuando una empresa compra un terreno como propiedad de inversión asiento contable, no lo registra como propiedad, planta y equipo de uso propio, sino bajo una cuenta específica reservada para bienes destinados a generar renta o plusvalía — con un detalle tributario importante: los terrenos no están gravados con IGV.
Caso práctico
La empresa Fuertes del Mercado S.A. tiene una liquidez muy significativa, por lo cual decide adquirir un terreno como inversión buscando obtener rentas por este bien inmueble. Se sabe que ha pagado la suma de S/ 570,000.
Se pide: ¿Cómo se debe contabilizar esta operación?
Tratamiento contable
La NIC 40 Propiedades de Inversión, en su párrafo 30, establece que, a excepción de lo señalado en los párrafos 32A y 34, la entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos 33 a 55, o el modelo del costo, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión.
La cuenta 31 (Propiedades de Inversión) incluye las propiedades (terrenos o edificaciones) cuya tenencia —por el propietario o por el arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero para financiar una propiedad de inversión— tiene el propósito de obtener rentas, aumentar el valor del capital o ambos, en lugar de utilizar dichas propiedades para: a) la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos; o b) su venta en el curso normal de las operaciones. Para este caso se aplica la subcuenta 311 (Terrenos urbanos o rurales que se mantienen para obtener ganancias de capital y/o para su arrendamiento a terceros).
Asiento contable
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 31 Propiedades de inversión | 570,000 | |
| – 311 Terrenos | ||
| — 3111 Urbanos | ||
| — 31111 Costo | ||
| 46 Cuentas por pagar diversas – terceros | 570,000 | |
| – 465 Pasivos por compra de activo inmovilizado | ||
| — 4651 Inversiones mobiliarias |
x/x Por el reconocimiento de la adquisición de terreno.
Alcance en materia tributaria
El artículo 20° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (D.S. N.° 179-2004-EF) señala que la renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable. Un dato clave para este tipo de operaciones: el TUO de la Ley del IGV e ISC (D.S. N.° 055-99-EF) confirma que los terrenos no están gravados con el IGV, a diferencia de las edificaciones que sí generan el impuesto en su primera venta.
Esto significa que, al comprar un terreno como propiedad de inversión, la empresa no reconocerá ningún IGV en la operación, ni tendrá crédito fiscal que recuperar — el importe total pagado (S/ 570,000, en este caso) se activa directamente sin ningún componente tributario adicional.
Conclusión
Un terreno adquirido con el propósito de generar renta o plusvalía —y no para uso propio ni para venta en el giro habitual del negocio— se clasifica como propiedad de inversión bajo la NIC 40, no como propiedad, planta y equipo. Y a diferencia de casi cualquier otra compra de activo fijo, no genera IGV, ya que la venta de terrenos está fuera del ámbito de este impuesto en la legislación peruana.
¿Tienes dudas sobre cómo cambiaría el registro si en el futuro decides construir sobre este terreno? Déjanos tu consulta en los comentarios.