Cuando una empresa financia la construcción de un inmueble con un préstamo, surge una pregunta clave: ¿los intereses de ese préstamo se suman al costo del edificio, o se reconocen directamente como gasto? La respuesta depende del momento. Este caso de propiedad en construcción costo de financiación muestra exactamente dónde está esa línea.
Caso práctico
La empresa Gráfica Brava S.A., dedicada a servicios de imprenta, en el mes de julio de 2020 inició la construcción de sus nuevas instalaciones de planta de producción, administración y ventas, en un terreno de su propiedad. En el mismo mes de julio solicitó un préstamo de S/ 150,000 al banco BBWA a una tasa de interés de 14% mensual, el cual será cancelado en 14 cuotas fijas mensuales a partir del mes de agosto de 2020. La construcción del edificio terminó a fines del mes de diciembre de 2020, fecha a partir de la cual se iniciaron las operaciones en su totalidad.
Se pide: ¿Cómo se debe registrar esta operación?
Tratamiento contable
La NIC 23 Costos por Préstamos señala en su párrafo 5 que son costos por préstamos los intereses y otros costos en los que la entidad incurre, relacionados con los fondos que ha tomado prestados. Un activo apto es aquel que requiere, necesariamente, de un período sustancial antes de estar listo para el uso al que está destinado o para la venta — como el edificio de este caso, que tomó 6 meses en construirse.
El párrafo 8 establece que una entidad capitalizará (sumará al costo del activo) los costos por préstamos que sean directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de un activo apto. Cualquier otro costo por préstamos se reconoce como gasto en el período en que se incurre. Para este caso, la capitalización de intereses se efectuará solamente hasta el mes en que el activo calificado quedó en condiciones de ser usado — hecho ocurrido en diciembre de 2020.
Cálculo de la cuota fija
Con una tasa de 14% mensual sobre S/ 150,000, a pagar en 14 cuotas fijas, la cuota mensual es de S/ 24,991.37.
Cronograma de pagos (resumen)
El cronograma completo tiene 14 cuotas. Lo importante es que, de esas 14, las primeras 5 (agosto a diciembre de 2020) corresponden al período de construcción, y las 9 restantes (enero a septiembre de 2021) ocurren después de que el edificio ya estaba en uso:
| Periodo | N.° de cuotas | Amortización (S/) | Intereses (S/) | Cuota (S/) | Tratamiento del interés |
|---|---|---|---|---|---|
| Ago-20 a Dic-20 | 5 | 26,383.36 | 98,573.49 | 124,956.85 | Se capitaliza al activo |
| Ene-21 a Set-21 | 9 | 123,616.63 | 101,305.76 | 224,922.39 | Se reconoce como gasto |
| Total | 14 | 150,000.00 | 199,879.24 | 349,879.24 |
Asiento por la obtención del préstamo
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 10 Efectivo y equivalentes de efectivo | 150,000.00 | |
| – 104 Cuentas corrientes en instituciones financieras | ||
| — 1041 Cuentas corrientes operativas | ||
| 37 Activo diferido | 199,879.24 | |
| – 373 Intereses diferidos | ||
| — 3731 Intereses no devengados en transacciones con terceros | ||
| 45 Obligaciones financieras | 349,879.24 | |
| – 451 Préstamos de instituciones financieras y otras entidades (S/ 150,000) | ||
| — 4511 Instituciones financieras | ||
| – 455 Costos de financiación por pagar (S/ 199,879.24) | ||
| — 4551 Préstamos de instituciones financieras y otras entidades | ||
| — 45511 Instituciones financieras |
x/x Por la contabilización del préstamo recibido del banco BBWA.
Asiento por los pagos e intereses capitalizados (agosto a diciembre 2020)
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 45 Obligaciones financieras | 124,956.85 | |
| – 451 Préstamos de instituciones financieras y otras entidades (S/ 26,383.36) | ||
| – 455 Costos de financiación por pagar (S/ 98,573.49) | ||
| 10 Efectivo y equivalentes de efectivo | 124,956.85 |
x/x Por los pagos efectuados de los meses de agosto a diciembre 2020.
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 67 Gastos financieros | 98,573.49 | |
| – 673 Intereses por préstamos y otras obligaciones | ||
| — 6731 Préstamos de instituciones financieras y otras entidades | ||
| — 67311 Instituciones financieras | ||
| 37 Activo diferido | 98,573.49 | |
| – 373 Intereses diferidos | ||
| — 3731 Intereses no devengados en transacciones con terceros |
x/x Por los intereses devengados de los meses de agosto a diciembre 2020.
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 33 Propiedad, planta y equipo | 98,573.49 | |
| – 332 Edificaciones | ||
| — 3321 Edificaciones | ||
| — 33213 Costo de financiación | ||
| 72 Producción de activo inmovilizado | 98,573.49 | |
| – 722 Propiedad, planta y equipo | ||
| — 7221 Edificaciones |
x/x Por los intereses devengados de los meses de agosto a diciembre 2020, capitalizados al costo del activo.
Asiento por los pagos e intereses como gasto (enero a septiembre 2021)
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 45 Obligaciones financieras | 224,922.39 | |
| – 451 Préstamos de instituciones financieras y otras entidades (S/ 123,616.63) | ||
| – 455 Costos de financiación por pagar (S/ 101,305.76) | ||
| 10 Efectivo y equivalentes de efectivo | 224,922.39 |
x/x Por los pagos efectuados de los meses de enero 2021 a setiembre 2021.
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 67 Gastos financieros | 101,305.76 | |
| – 673 Intereses por préstamos y otras obligaciones | ||
| 37 Activo diferido | 101,305.76 | |
| – 373 Intereses diferidos |
x/x Por los intereses devengados de los meses de enero a setiembre 2021.
| Cuenta | Debe (S/) | Haber (S/) |
|---|---|---|
| 97 Gastos financieros | 101,305.76 | |
| – 973 Intereses de préstamos y otras obligaciones | ||
| 79 Cargas imputables a cuentas de costos y gastos | 101,305.76 | |
| – 797 Gastos financieros |
x/x Por el destino del gasto.
Alcance en materia tributaria
El artículo 20° numeral 1 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que, para efectos tributarios, en ningún caso los intereses formarán parte del costo de adquisición de un bien. Sin embargo, esta regla aplica al numeral 1 (bienes adquiridos), no necesariamente al numeral 2 (costo de construcción).
El Informe N.° 093-2013-SUNAT/4B0000 aclaró este punto para bienes construidos: antes de 2013, los intereses de un financiamiento para construcción debían excluirse del costo computable. Desde 2013, el concepto de «costo de construcción» del numeral 2 del artículo 20° se forma por todo desembolso incurrido para edificar un bien y dejarlo en condiciones de ser vendido u operado — lo que en la práctica alinea el tratamiento tributario con el contable, sin generar diferencia entre ambos para intereses capitalizados durante la construcción.
Conclusión
El interés de un préstamo destinado a construir un activo apto se capitaliza al costo del activo solo mientras dure la construcción; una vez que el bien queda listo para su uso, cualquier interés posterior se reconoce directamente como gasto financiero del período. Identificar correctamente ese punto de corte —diciembre de 2020 en este caso— es la clave para no capitalizar de más ni de menos.
¿Tienes dudas sobre cómo identificar el punto exacto en que un activo apto queda listo para su uso? Déjanos tu consulta en los comentarios.